L'encadrement des loyers

Service

Mise à jour le 18/06/2024

Immeubles de logements - Parc des Buttes de Chaumont
Crédit photo : Guillaume Bontemps/Ville de Paris

Sommaire

Depuis le 1er janvier 2023, vous pouvez signaler un dépassement de loyer à la Ville de Paris.
Déjà mis en place une première fois entre 2015 et 2017 grâce à la loi ALUR (mars 2014), et après une suspension pour des raisons juridiques, le dispositif est réinstauré avec l’article 140 de la loi dite ELAN du 23 novembre 2018.
L’encadrement des loyers devant être sollicité par les collectivités, la maire de Paris a souhaité qu’il soit remis en place très rapidement. Dès janvier 2019, la Ville de Paris a demandé à l’État que le territoire parisien puisse de nouveau se voir appliquer ce dispositif, outil complémentaire indispensable aux actions déjà menées par la Ville de Paris en matière d’accès au logement abordable.
Depuis, d'autres territoires en France, appliquent le dispositif et, notamment, en Île-de-France :
  • sur le territoire d'Est-Ensemble  : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville ;
  • sur le territoire de Plaine Commune : Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse.

Signalez un dépassement de loyer

Jusqu’ici assuré par le Préfet, le recueil des signalements de dépassement du loyer plafond (loyer de référence majoré) effectués par les locataires est désormais assuré par la Ville de Paris.
Cette démarche permet de mettre en demeure le propriétaire de régulariser le bail et de reverser les loyers trop-perçus au locataire. La Ville de Paris peut prononcer une amende à l’encontre du propriétaire en cas de refus ou d’absence de réponse de ce dernier.
Retrouvez toutes les démarches « Comment signaler un dépassement du loyer plafond (loyer de référence majoré)? »

L'encadrement des loyers : qu'est-ce que c'est ?

Encadrement des loyers
Credit ©Ville de Paris - DLH/SPRUC
L'encadrement des loyers est un dispositif qui permet de limiter l'augmentation des loyers des logements du parc privé.
À la location, le loyer proposé (hors charges et hors complément de loyer) est encadré et ne peut pas dépasser un montant plafond (le loyer de référence majoré) au mètre carré qui varie en fonction du quartier, du type de location (vide ou meublé), du nombre de pièces et de l’époque de construction du logement.

Comment ça marche ?

Quels sont les logements concernés ?

L’encadrement s’applique à tous les baux signés à compter du 1er juillet 2019 et soumis à la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire la location de la résidence principale ou la location dans le cadre d’un bail mobilité.
Il s’applique aux locations vides et meublées, tant pour les relocations que pour les premières locations (dont les colocations) et les renouvellements de baux.
Ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers :
  • Les logements sociaux (HLM, conventionnés APL et ANAH) ;
  • Les logements soumis à la loi de 1948 ;
  • Les locations saisonnières.

Que sont les loyers de référence et comment sont-ils fixés ?

Encadrement des loyers
Credit ©Ville de Paris - DLH/SPRUC
Pour les logements meublés, le loyer de référence inclut une majoration, sous forme de pourcentage (environ 12 % depuis 2 ans), défini annuellement dans le même arrêté. Le taux est appliqué sur le loyer de référence des logements non meublés.

Rappel : éléments essentiels d’un bail

  • La notion de loyer dans un bail
    Le loyer est la notion-clé du dispositif d’encadrement des loyers.
    Il se définit comme la somme versée par un locataire, en contrepartie de l’occupation d’un logement. Le loyer ne comprend pas les charges locatives (eau, énergie, rémunération du gardien, ascenseur, entretien des parties communes et des espaces verts, etc.).

  • Encadrement des loyers : mentions obligatoires dans le bail
    Le montant du loyer est obligatoirement mentionné dans le bail signé entre le locataire et le propriétaire. Le bail doit comprendre également le loyer de référence, le loyer de référence majoré, et, si le propriétaire demande un complément de loyer, son montant et sa justification.
D’autres mentions complémentaires au loyer doivent également figurer dans le bail :
- Depuis le 1er août 2015, notamment :
La nature et le montant des travaux éventuels effectués depuis le départ de l’ancien locataire.
Le montant et la date du dernier loyer versé par le précédent locataire (si départ dans un délai inférieur à 18 mois).
- Depuis la loi du 22 août 2021 (loi de lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets dite « Loi Climat et résilience ») : le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour tout nouveau bail signé à partir du 23 août 2021.
  • Date de signature du bail et date de prise d’effet du bail : dans un bail, les deux dates doivent être mentionnées, mais peuvent être différentes.
    La date de prise d’effet du bail est celle à partir de laquelle le locataire commence réellement à occuper le logement. En pratique, la date de prise d’effet du bail est identique à celle de l’état des lieux d’entrée, de la remise des clefs et de la prise d’effet du contrat d’assurance habitation.

L’encadrement des loyers : 4 situations possibles

En fonction des situations, différentes règles s’appliquent autour d’un principe, le respect du loyer plafond (loyer de référence majoré) fixé annuellement.
Propriétaires – Locataires, pour vous aider, consultez la boîte à outils.
IMPORTANT : Pour les échanges entre locataires et propriétaires-bailleurs, il est préconisé d’envoyer tous vos courriers en recommandé avec accusé de réception afin d’avoir la preuve de votre envoi, indispensable en cas de contentieux.

Vous signez un nouveau bail et vous souhaitez savoir s'il comporte les mentions obligatoires

Le bail doit mentionner le loyer de référence médian et le loyer de référence majoré (loyer plafond), définis par l’arrêté préfectoral annuel, correspondant au logement concerné (vide ou meublé, période de construction, nombre de pièces, secteur géographique).

Si le bail ne précise pas ces informations, le locataire a 1 mois à partir de la date de la prise d’effet du bail (date de remise des clés et de l’état des lieux d’entrée) pour demander au bailleur de régulariser le bail.

Sans réponse du propriétaire dans un délai d’1 mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire a 3 mois à compter de la réception de son courrier par le propriétaire pour saisir le Juge des contentieux et de la protection de Paris - Tribunal judiciaire.

Vous souhaitez savoir si le loyer respecte l'encadrement des loyers et, le cas échéant, signaler une situation de dépassement

À partir du 1er janvier 2023, vous pouvez signaler votre dépassement de loyer auprès de la Ville de Paris.
Un seul principe : le loyer fixé par le propriétaire ne doit pas dépasser le loyer plafond (loyer de référence majoré) fixé annuellement en fonction de la catégorie de logement concerné.
Si le bail concerne un logement qui était occupé dans les derniers 18 mois par un autre locataire, le loyer ne peut pas être supérieur au précédent, sauf dans les cas suivants :
  • Le bailleur n’a pas appliqué la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) dans les 12 derniers mois ;
  • En cas de loyer manifestement sous-évalué, sur la base de références de logement similaire dans le même quartier ;
  • En cas de réalisation de travaux d’amélioration ou de travaux liés à la décence du logement, réalisés depuis la dernière location. Ici encore, la dérogation permettant une augmentation est strictement encadrée et doit être prouvée par le bailleur.
Bon à savoir : seul le dépassement du loyer plafond peut être signalé à la Ville de Paris
Dans tous les cas ci-dessus, le loyer fixé par le propriétaire ne peut pas dépasser le loyer plafond (loyer de référence majoré).

Quand et comment signaler un dépassement de loyer ?

Un dépassement du loyer peut être signalé à tout moment à la Ville de Paris, le délai d’action en justice étant de trois ans à compter de la date de signature du bail.
Vérifier la conformité de votre loyer : les différentes étapes
Etapes de signalement de l'encadrement des loyers
Etapes de signalement de l'encadrement des loyers
Credit ©Ville de Paris - DLH/SPRUC
Pour vérifier, cliquez sur le bouton ci-dessous et laissez-vous guider.
Après renseignement de l’outil de vérification, en cas de dépassement, vous accéderez au formulaire permettant de déposer votre signalement.
Formulaire de vérification Encadrement des loyers
Credit ©Ville de Paris - DLH/SPRUC

Les sanctions en cas de dépassement du loyer plafond (loyer de référence majoré)

En cas de non-respect de l’encadrement des loyers, la Ville de Paris met en demeure le propriétaire de rectifier le montant du loyer dans le bail et de verser les trop-perçus au locataire dans un délai de 2 mois.
En cas de refus ou sans réponse de sa part, la Ville de Paris informe le propriétaire des sanctions qu’il encourt. Il peut, à cette occasion, transmettre ses observations.
À l’issue de ce délai, la Ville de Paris prononce une amende à l’encontre du propriétaire pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Important
Même si une amende est prononcée par la Ville de Paris à l’encontre du propriétaire, le bail reste à régulariser et les loyers trop-perçus à verser.
Parallèlement à la démarche de signalement auprès de la Ville de Paris, le locataire peut effectuer une démarche auprès de la Commission Départementale de Conciliation (CDC) pour demander l’actualisation du bail et le reversement des trop-perçus.
Pour des questions complémentaires ou se faire accompagner, cliquez ici

Le bail arrive à échéance et vous souhaitez le reconduire ou le renouveler

Actualité
Si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut proposer une augmentation du loyer, sauf si le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) réalisé classe le logement en étiquette F et G.
Deux situations :
  • L’augmentation du loyer proposée est supérieure au loyer plafond (loyer de référence majoré) ;
  • L’augmentation est proposée alors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Le locataire peut, en comparaison des loyers habituellement constatés dans le quartier pour des logements comparables (6 exemples nécessaires), contester l’augmentation du loyer proposé.
Le locataire ou le propriétaire peut proposer un nouveau loyer dans le respect des délais suivants :
- Le bailleur informe, au moins 6 mois avant la fin du bail, le locataire de la réévaluation du loyer ;
- Le locataire demande, au moins 5 mois avant la fin du bail, la diminution du loyer à son bailleur.
Dans les deux cas, les propositions de réévaluation de loyers doivent tenir compte des loyers de référence de l’année en cours.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation ou de diminution du loyer, l’un ou l’autre peut saisir, 4 mois avant la fin du bail, la Commission Départementale de Conciliation (CDC).
À défaut de conciliation, le juge judiciaire peut être saisi avant la fin du bail. À défaut de saisine du juge, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
Dans le cadre d’une démarche de réévaluation de loyer lors d’un renouvellement de bail, le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire.

Le complément de loyer, qu'est-ce c'est ?

Le complément de loyer est un montant qui s'ajoute au loyer de base, hors charges, pouvant être demandé par le propriétaire lorsque le logement comprend des caractéristiques liées à la localisation et/ou pouvant être considérées comme luxueuses ou rares, par rapport à des logements similaires dans le même secteur géographique.
Qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé, un complément de loyer ne peut pas être demandé si le loyer (hors charges) est inférieur au loyer plafond (loyer de référence majoré).
Les caractéristiques justifiant le complément de loyer ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour fixer les loyers de référence (meublée ou vide, nombre de pièces principales, époque de construction).
Un complément de loyer ne peut pas être demandé si le logement présente l’une des caractéristiques suivantes :
  • des sanitaires sur le palier ;
  • des signes d'humidité sur certains murs ;
  • un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation ;
  • des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation ;
  • un vis-à-vis à moins de dix mètres ;
  • des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement ;
  • des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois ;
  • une installation électrique dégradée ;
  • une mauvaise exposition de la pièce principale.
Exemples de situations ne pouvant pas justifier une demande de complément de loyer :
  • la décoration ou la luminosité du logement ;
  • une cuisine équipée ;
  • des placards de rangement ;
  • la localisation à proximité du RER/métro ;
  • des travaux de rénovation ;
  • un petit balcon.
Selon plusieurs décisions de justice, les motifs reconnus comme recevables sont :
  • une grande terrasse ;
  • une vue directe exceptionnelle sur un monument ;
  • des équipements luxueux ;
  • une hauteur sous plafond de plus de 3,3m.
Rappel : dans tous les cas, la justification d’un complément de loyer s’évalue par rapport à la présence ou pas de ces caractéristiques, y compris rares, dans des logements similaires dans le même secteur géographique.
Rappel : Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent obligatoirement être mentionnés dans le contrat de location.

Comment contester un complément du loyer ?

Important
Le locataire dispose de 3 mois à compter de la signature du bail, pour contester le complément de loyer auprès de la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Cette étape est indispensable avant toute saisine du juge judiciaire.
Dans le cadre de la conciliation, le propriétaire doit démontrer et justifier les caractéristiques du logement permettant la mise en place d’un complément de loyer.
En cas d’accord, le montant du loyer tenant compte du complément de loyer est fixé par le document de conciliation établi par la commission.
En l’absence d’un accord, le locataire dispose d’un délai de 3 mois à compter de la réception de l’avis pour saisir le juge des contentieux et de la protection d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer
Dans les deux cas (conciliation ou décision de justice), la décision s’applique à compter de la prise d’effet du bail.

Une boîte à outils pour vous aider dans vos démarches

Annonces immobilières : les mentions obligatoires

  • La commune et l’arrondissement où se situe le logement
  • La surface exprimée en mètres carrés
  • La date de construction de l’immeuble
  • Le caractère meublé de la location
  • Le montant du loyer mensuel et le montant des charges locatives
  • Le montant du loyer de référence majoré
  • Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant
  • Le montant du dépôt de garantie (hors bail mobilité)
  • Le montant total TTC des honoraires du professionnel à la charge du locataire
  • Bilan énergétique (DPE et émissions de gaz à effet de serre (GES))
Nouveauté : À partir du 1er janvier 2023, les risques naturels et technologiques impactant le logement devront être mentionnés.

Modèles de baux en cas de location ou de colocation

Un acteur indispensable de la médiation entre locataires et propriétaires : la Commission Départementale de Conciliation (CDC)

La commission départementale de conciliation (CDC) peut vous aider en cas de litige.
La Commission Départementale de Conciliation (CDC) est une instance paritaire (représentants de propriétaires bailleurs et de locataires) compétente pour aider propriétaires (bailleur) et locataires à trouver une solution amiable à leurs litiges. La commission constitue un mode alternatif de règlement de conflit en offrant aux bailleurs et aux locataires la possibilité de se rencontrer pour rechercher ensemble une solution à leur différend.
La saisine de la commission est obligatoire avant toute action judiciaire dans les cas de litiges liés à l’encadrement de l’évolution du loyer à la relocation ou d’une réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué lors du renouvellement du bail.
La commission est compétente pour les litiges dont le logement se situe à Paris uniquement. Toute démarche auprès de la CDC est gratuite.
Elle est compétente sur :
- Les litiges de nature individuelle :
Pour le parc privé
  • Encadrement des loyers et complément de loyer ;
  • Baisse d'un loyer sur-évalué (en cours de bail ou au renouvellement du bail) ;
  • Réévaluation du loyer manifestement sous-évalué lors du renouvellement du bail ;
  • Révision annuelle de loyer (en cas d'erreur de calcul) ;
  • Fixation du nouveau loyer (bail sorti loi de 1948).
Pour le parc privé et public
  • États des lieux d'entrée ou de sortie ;
  • Dépôts de garantie ;
  • Charges locatives ;
  • Réparations incombant au bailleur ou au locataire ;
  • Non-décence du logement ;
  • Congés donnés par le bailleur ou le locataire.
- Les litiges de nature collective :
  • Accords collectifs nationaux ou locaux ;
  • Fonctionnement d'un immeuble ou groupe d'immeubles.
Coordonnées

Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement de Paris (DRIHL 75)
Secrétariat de la commission départementale de conciliation
5 rue Leblanc
75911 Paris Cedex 15
Contact : [cdc-paris.uthl75 puis developpement-durable.gouv.fr après le signe @]pqp-cnevf.hguy75@qrirybccrzrag-qhenoyr.tbhi.se[cdc-paris.uthl75 puis developpement-durable.gouv.fr après le signe @]
Téléphone : 01 82 52 40 00 – Tous les jours du lundi au vendredi de 10 heures à 12 heures.

Pour savoir comment saisir la commission départementale de conciliation, consulter leur site Internet

Être accompagné dans ses démarches

Pour des questions complémentaires ou se faire accompagner

L'ADIL 75

Vous êtes locataire, propriétaire ou vous avez un projet immobilier, l’Agence départementale d’information sur le logement de Paris répond à toutes vos questions juridiques, financières et fiscales relatives à l’habitat. Le conseil est gratuit, neutre et personnalisé.
35 spécialistes du logement dont 23 conseillers juristes et financiers se mobilisent pour mener à bien ces missions.
Vous pouvez contacter l’ADIL par téléphone ou prendre rendez-vous dans le cadre des permanences assurées dans votre mairie : https://www.adil75.org/ladil-de-paris/
Sur le site de l’ADIL 75, www.adil75.org : les fiches pratiques “bailleur” - “locataire” et une foire aux questions

Les lois et textes réglementaires

Mise en œuvre de l’encadrement des loyers à Paris

Loyers de référence : les arrêtés préfectoraux annuels

2024 - 2025 :
2023 - 2024 :
2022 - 2023 :
2021 - 2022 :
2020 - 2021 :
2019 - 2020 :

Signalement du dépassement de loyer – Ville de Paris

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